1. Was eine tatsächliche Nutzungsdauer von einer Tabellenannahme unterscheidet
Bei der AfA von Gebäuden arbeitet das deutsche Steuerrecht grundsätzlich mit gesetzlichen Nutzungsdauern. § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG eröffnet jedoch die Möglichkeit, statt der Regel-AfA die Absetzungen nach einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer vorzunehmen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.[1]
Der maßgebliche Punkt ist nicht ein besonders attraktiver Steuereffekt, sondern die Frage, wie lange das konkrete Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. So beschreibt § 11c EStDV die Nutzungsdauer.[2] Bauzustand, technische Gegebenheiten, Umbau- oder Sanierungsthemen und die konkrete Objektstruktur können dabei relevanter sein als eine allgemeine Markt- oder Preisentwicklung.
Kurz gesagt
Ein Gutachten ist kein Rabatt auf Steuern. Es ist ein Einzelfallnachweis, der fachlich nachvollziehbar sein muss.
2. Was der BFH zum Nachweis sagt
Der Bundesfinanzhof hat 2024 klargestellt, dass sich Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen können, die im konkreten Fall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Zugleich genügt ein bloßer modellhafter Verweis auf eine Gesamt- oder Restnutzungsdauer nicht.[3]
Für Eigentümer bedeutet das: Ein Dokument mit einer Zahl allein ist nicht automatisch ausreichend. Entscheidend ist, ob die Herleitung zur konkreten Immobilie passt und sachverständig begründet ist. Das BMF hat seine frühere Verwaltungsanweisung aus dem Jahr 2023 zum Thema mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben.[4]
3. Warum eine Dubai-Immobilie zusätzliche Prüffragen schafft
Bei einer Immobilie in Dubai treffen deutsche Steuerfragen auf Objektunterlagen, Markt- und Vertragsstrukturen eines ausländischen Marktes. Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist grundsätzlich unbeschränkt einkommensteuerpflichtig.[5] Wie ausländische Mieteinkünfte, Anschaffungsnebenkosten, Grund und Boden, ein mögliches Abkommen und die konkrete AfA in einem Einzelfall zu behandeln sind, muss jedoch fachkundig geprüft werden.
Daher wäre die Aussage „Dubai ist steuerfrei, also spielt AfA keine Rolle“ ebenso verkürzt wie das Versprechen, ein deutsches Restnutzungsdauergutachten werde für jede Dubai-Immobilie automatisch anerkannt. Beides ersetzt keine Prüfung der persönlichen Steueransässigkeit, des Erwerbszeitpunkts, der Dokumentation und der tatsächlichen Objektverhältnisse.
4. Welche Unterlagen vor einer Prüfung sinnvoll sein können
Die konkrete Liste legt der steuerliche Berater oder Sachverständige fest. Als Ausgangspunkt helfen häufig eine nachvollziehbare Kauf- und Kostenstruktur, technische Objektunterlagen, Bau- und Übergabedokumente, Instandhaltungsnachweise, Unterlagen zur konkreten Einheit und gegebenenfalls eine nachvollziehbare Abgrenzung zwischen Gebäude und Grund und Boden.
Steuerliche Ausgangslage klären
Ein deutscher Steuerberater prüft Steueransässigkeit, Einkunftsart, mögliche internationale Abgrenzungen und die richtige AfA-Bemessungsgrundlage.
Objektunterlagen zusammenstellen
Kaufunterlagen, technische Dokumentation, Übergabeprotokolle, Instandhaltungsnachweise und die genaue Objektstruktur bilden die Basis einer belastbaren Einzelfallprüfung.
Nachweis fachlich bewerten
Ein geeigneter Sachverständiger muss die tatsächliche Nutzungsdauer nachvollziehbar begründen; eine reine Tabellen- oder Modellannahme ersetzt diesen Nachweis nicht.
5. Vier Fehlannahmen, die Eigentümer vermeiden sollten
„Ein Standardgutachten wird immer anerkannt.“
Die Anerkennung hängt vom Einzelfall und einem geeigneten Nachweis ab.
„Eine höhere AfA steigert automatisch meine Rendite.“
AfA ist eine steuerliche Rechengröße; sie ersetzt keine Cashflow-, Leerstands- oder Service-Charge-Betrachtung.
„Ein Maklerdokument genügt als steuerlicher Nachweis.“
Marktunterlagen können Orientierung geben, ersetzen aber nicht die steuerliche und sachverständige Prüfung.
„Die Dubai-Regelung entscheidet die deutsche Steuerfrage.“
Für deutsche Steueransässige sind persönliche Verhältnisse und der deutsche Rechtsrahmen entscheidend zu prüfen.
Was Arnd Hannecke unterstützen kann
Objekt- und Kaufunterlagen auf Dubai-Seite strukturiert einordnen
Bei Kaufstruktur, Projektunterlagen, Übergabe und der laufenden Eigentümerbetreuung kann Arnd Hannecke die Dubai-seitigen Informationen persönlich einordnen. Die steuerliche Beurteilung und die Erstellung eines geeigneten Nachweises bleiben bei Ihrem deutschen Steuerberater und einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen.